Column 補償コラム

前回、地域要因と個別的要因のはざまで判断に迷う価格形成要因について述べた。

その際、土砂災害警戒区域等の格差率を補正する場面では、不動産鑑定士の「意見書」が重要な役割を果たすことにも触れた。今回は、この意見書について、その性格と機能を少し整理してみたい。

 

（1）意見書の根拠規律――鑑定評価書とは異なる成果品

土地評価業務における意見書は、起業者やパートナーコンサルタントから提示されるものではなく、本来、不動産鑑定士あるいは不動産鑑定業者が、その専門的知見に基づいて作成する専権的な成果品である。

その内容は案件ごとに大きく異なり、論述も定型化されていない。

したがって、一般的な不動産鑑定評価書とは性格を異にするレポートであるといえる。

不動産鑑定評価業務は、「不動産の鑑定評価に関する法律」（昭和38年法律第152号）を根拠法とし、不動産鑑定評価基準や価格等調査ガイドライン等を規範として行われている。

このうち意見書は、不動産の鑑定評価に関する法律第3条第2項に規定される、いわゆる「隣接・周辺業務」に位置付けられる。

ここでいう「隣接・周辺業務」とは、価格形成要因に関する調査・分析や、不動産の利用・投資等に関する相談業務を指す。

また、価格等調査ガイドラインでは、意見書は「鑑定評価基準に則らない価格等調査」に含まれる。

つまり、経済価値そのもの、すなわち価格を表示しない成果品という位置付けである。

したがって、鑑定評価基準に則って作成される不動産鑑定評価書と、意見書とでは、結論の信頼性や法的位置付けに相応の違いがある。こと鑑定評価額そのものについては、意見書が直接これを担う場面はないと言ってよい。

業界としても、鑑定評価書とそれ以外の成果品との峻別を図っているところである。

しかし一方で、公共用地取得に伴う損失補償基準細則別記一「土地評価事務処理要領」第8条第2項に見られるように、土地価格比準表の格差率補正等において、意見書は不可欠な資料となる。

その意味で、土地評価実務における役割は極めて重い。

 

（2）使途から見た意見書の機能――「時点修正」と「比準表補正」

土地評価において、意見書が活用される場面は、大きく分けると二つある。

一つは時点修正に関するもの、もう一つは地域要因・個別的要因に係る比準表補正である。

 

① 時点修正に関する意見書

第一は、取引事例比較法における取引事例の時点修正率を提示するケースである。

この場合、単に年間変動率を求めるケースもあれば、特定期間に対応した時点修正率そのものを求めるケースもある。

もっとも、時点修正期間の算定方法については、発注者独自の運用が存在することも少なくない。

例えば、取引事例発生月を計算月数に含めない運用や、年ごとに月率を乗算する方法など、細かな差異がある。

そのため、発注者側の計算方法と一致していない場合、修正率に食い違いが生じることもある。

また、過年度に鑑定評価を行った取得予定地や標準地について、近隣地域の価格変動率を求めるケースもある。

特に地価下落傾向が続く地域では、当該公共事業による適正な開発利益を、どのように理論構成するかが重要になる。

 

② 地域要因・個別的要因に係る意見書

第二は、土地価格比準表の補正に関するケースである。

土地評価事務処理要領第8条第2項には、「近隣地域の属する用途的地域が比準表に定められていない場合、類似する用途的地域に係る比準表を適正に補正して使用する」とある。

これは、例えば移行地地域など、比準表に直接定めのない用途的地域に対応する場合の問題である。

また、比準表の備考欄に見られる「態様」、例えば「〇〇㎞～〇〇㎞」といった認定基準を補正する際にも、意見書は不可欠となる。

さらに重要なのが、「格差率そのもの」を補正するケースである。

もっとも、要因によっては補正しやすいものと、説得力を得にくいものがある。格差率の変更そのものに、どこか抵抗感を覚える場面もあった。

しかし、本来重要なのは、その格差率が地域の実態に合致しているかどうかである。

土地価格比準表を利用する際には、常にその視点を持つ必要があるだろう。もし実態との乖離が見られるのであれば、起業者との調整を早い段階で行うべきである。

 

（3）無道路地評価と意見書――現場で鍛えられる判断力

一例として、標準住宅地における画地条件「無道路地」の取扱いを考えてみたい。

土地価格比準表では、「現実の利用に最も適した道路に至る距離等の状況を考慮し、取付道路の取得の可否及びその費用を勘案して適正に定めた率をもって補正する」とされている。

しかし実務では、これを簡単に処理できるケースばかりではない。

意見書では、取付道路の位置・幅員・延長の特定に始まり、既存道路との隅切りの有無、各種法令との整合性確認などを進める必要がある。

場合によっては自治体の建築関連部署に相談し、接道可能性について客観的見解を求めることもある。

さらに、初期段階では、取付道路の位置や幅員について複数案を用意し、起業者との意思疎通を図りながら、最も合理的な案へと絞り込んでいく必要もある。

もちろん、その意見書は、最終的には地権者への説明責任をも負うことになる。

画地条件に関する意見書の対象は多岐にわたる。

地積、奥行、不整形地、高低差、がけ地、私道減価など、枚挙に暇がない。無道路地と既存道路との間に私水路が介在し、複雑な法解釈や計算を要する事案も少なくなかった。

 

意見書作成という業務は、つまるところ「経験がものをいう」分野なのだと思う。

多様な土地価格形成要因の働きを感覚的に捉え、不動産鑑定士や土地評価担当者としての知見をもとに、「どの画地が、どのような意見書を必要としているのか」を、業務の初期段階から洞察していく。その積み重ねが、土地評価成果品全体の出来栄えにも大きく影響する。

土地評価における意見書は、不動産鑑定業務受注側が作成する成果品ではあるが、起業者側の土地評価担当者も含め、相互に遠慮なく意見交換を行うことが重要である。

画地認定の変更等による突発的な修正に翻弄されないためにも、早い段階から論点を共有し、発案や考察を進めていく必要があるのではないだろうか。

白沢　啓(しらさわ　ひとし)プロフィール

 

 

 

昭和30年秋田県に生まれる。23歳から福島県の不動産鑑定事務所に4年、仙台支店に2年勤務する中、不動産鑑定士の資格を得る。28歳で地元秋田市にて不動産鑑定業者登録。

 

以来40数年、主に国道バイパスや河川および高速道路用地鑑定評価、ダム関連鑑定評価等公共事業にかかる用地買収の鑑定評価業務とともに、損失補償基準にかかる土地評価業務、用地説明会参加、標準地比準評価法のシステム化を行い、令和6年第一線から退く。

 

趣味はサックス(Ｅ♭)、絵画、スポーツトレーニング。