Column 補償コラム

土地評価実務に携わる者であれば、多くの人が「損失補償基準細則・別記一土地評価事務処理要領第二章」に定める標準地比準評価法を学び、その手法によって個々の土地の評価を行ってきたことと思う。

一方、同要領には第三章として「路線価式評価法」が規定されている。

しかし、筆者自身、この方式によって土地評価を行った経験はない。

もちろん、「路線価」という言葉そのものには馴染みがある。相続税財産評価基準や固定資産評価基準では、路線価方式が土地評価の中核を担っており、とりわけ固定資産税評価における標準宅地鑑定評価や路線価評価には、筆者も長く携わってきた。

それにもかかわらず、損失補償基準に規定されながら、標準地比準評価法ほど実務に浸透していない「路線価式評価法」とは、現在どのような位置付けにあるのだろうか。この素朴な疑問が、本稿を書くきっかけとなった。

 

（1）路線価式評価法とは何か

改めて土地評価事務処理要領第三章を読み返してみると、この方式は道路事業など、多数の取得予定地を一定の基準で公平かつ効率的に評価するための手法として位置付けられているようである。

その起源は大正時代にまで遡るともいわれ、震災や戦災を経て、相続税財産評価基準や固定資産評価基準が制度として整備され、その後に損失補償基準が体系化された経緯を考えると、損失補償基準の路線価式評価法も、先行する税法上の土地評価制度から少なからず影響を受けたものと推測される。

いずれにしても、多数の土地を短期間で、しかも公平に評価するための実務手法として定着してきたことは間違いない。

 

（2）標準地比準評価法との違い

路線価式評価法と標準地比準評価法との最も大きな違いは、評価の基準となる対象の捉え方にある。

標準地比準評価法では、近隣地域内に実在する標準地を設定し、その価格を基準として取得予定地を比準する。

これに対し、路線価式評価法では、同一近隣地域（同一状況地域）の街路ごとに路線価を設定し、その路線上に「画地の個別的要因に減価すべき要因が認められない一方路の画地」を想定することになる。

つまり、評価の基礎となるのは実在する標準地ではなく、「想定された標準画地」である。

この標準画地という考え方は、固定資産評価基準における市街地宅地評価法、いわゆる路線価方式の「標準宅地」に極めて近い概念であり、「補正のかからない画地」と理解することもできる。

一方、標準地比準評価法における標準地は、原則として実在する土地である。必ずしも補正の必要がない土地を選定できるとは限らず、この点に両者の違いがある。

 

（3）両方式は本当に違うのだろうか

筆者が以前から気になっていたのは、この点である。

もし、

・同じ近隣地域

・同じ価格時点

・同じ標準地

・同じ取引事例

・同じ土地価格比準表　

・同じ格差率

・同じ評価主体

という条件で評価を行ったならば、第二章の標準地比準評価法と第三章の路線価式評価法から導かれる評価額は、本当に異なるのだろうか。

もちろん、路線価式評価法においても、標準画地価格は取引事例比較法や公示価格等を規準として求められる。

そうであるならば、両方式は価格形成理論そのものが異なるのではなく、価格を多数の画地へ展開する方法が異なるだけではないかという仮説も成り立つ。

もしこの考え方が成り立つのであれば、第三章の路線価式評価法の今日的な位置付けについて、改めて整理する必要があるのではないだろうか。

 

（4）GIS・AI時代における評価方式

路線価式評価法が制度化された当時は、パソコンもなく、Excelもなく、GISも存在しなかった。

大量の土地を評価するには、一度路線価を設定し、それを基準として多数の画地を評価する方法が、極めて合理的であったのである。

しかし現在は事情が大きく変わった。

標準地価格をデータベース化し、土地価格比準表をアルゴリズムとして組み込み、個別格差率を自動計算し、過去の評価履歴を蓄積することは、十分に実現可能な時代となっている。

さらに、近年ではGISやAIの活用も急速に進みつつある。

認定基準の整理や地域分析の支援、さらには評価履歴を学習した補正支援まで視野に入れることができるようになった。

そう考えると、損失補償基準の土地評価実務においては、路線価という媒介を経なくても、標準地比準評価法を基礎としたシステムによって、同等あるいはそれ以上の効率性と一貫性を確保できる時代に入りつつあるのではないだろうか。

 

（5）制度設計として考える

このテーマは、単なる実務手法の問題ではなく、損失補償基準における土地評価制度そのものの再設計にも関わるテーマになり得ると筆者は考えている。

例えば、

・路線価式評価法と標準地比準評価法との理論的関係

・両方式の価格形成構造の比較

・GIS・AI時代における公共用地評価方式のあり方

・路線価式評価法を存続させる制度的意義

などは、今後十分研究に値する論点ではないだろうか。

もちろん、筆者は第三章の路線価式評価法が不要であると主張したいわけではない。

現代の情報処理技術を前提としたとき、この制度がこれまで担ってきた機能は、標準地比準評価法を基礎とする新たなシステムによって代替できる可能性があるのではないか――そのことを一つの問題提起として示したかったのである。

今後、土地評価手法がどれほど進化し、AIやGISが実務に浸透したとしても、評価に対する説明責任がなくなることはない。

評価システムの中核となる認定基準や価格形成要因の判断は、最後まで評価担当者の知見と経験に委ねられる。そして、その積み重ねこそが、土地評価制度への信頼を支える最も重要な基盤であり続けるのではないだろうか。

白沢　啓(しらさわ　ひとし)プロフィール

 

昭和30年秋田県に生まれる。23歳から福島県の不動産鑑定事務所に4年、仙台支店に2年勤務する中、不動産鑑定士の資格を得る。28歳で地元秋田市にて不動産鑑定業者登録。

 

以来40数年、主に国道バイパスや河川および高速道路用地鑑定評価、ダム関連鑑定評価等公共事業にかかる用地買収の鑑定評価業務とともに、損失補償基準にかかる土地評価業務、用地説明会参加、標準地比準評価法のシステム化を行い、令和6年第一線から退く。

趣味はサックス(Ｅ♭)、絵画、スポーツトレーニング。